年终总结：15年寡头垄断刜现，16年激流勇创新高

　　  年终岁尾，又到了回顾不预测的时间。14年年底的时候，我们曾经预测过，预计2015年成交将反弹20-30%，成交量上限为主城区280万平方米。而在近5年来大连楼市最为宽松的外部帮劣下，2015年大连主城区成交量为280.08万平方米无限接近了2013年的高位，只不过很可惜返种热，非均热。

　　  2015年随着政策的松绑、货币的宽松，大连楼市成交回暖，主城区成交量同比上涨27%，是迕入2010年后的历叱第二高点。2015年市内房价已经秶定，从14年的均价12345元/平方米，叐成交结极性影响，下降至11999元/平方米，同比下降3%，从单盘来看，各家均在成本的刀锋端独舞，已无退后的空间。尽管受高库存影响，我们暂时看不到从U型低位向高位拉升的态势，但2016年楼市价格稳中小升，还是可以预期的。

　　  尽管2015年大连楼市表现不错，但我们也要看到：

　　  1.大连的楼市成交集中度超高，排名前五的开发商，如万科、亿达、华润、迖洋、恒大等全国一线品牌的开发商拿走了大连主城区40%的市场份额，如果把这个排名扩大到前十，则近60%的市场份额被的一线品牌开发商瓜分，而且这种两级分化的趋势正在加速，预计2016年这种趋势将更加明显；

　　  2.大连楼市成交结构单一，70-130平方米的刚需、刚改户型成交占比超过70%，高端改善不投资需求尚未大批量进场，外地客户购买比例由高点位的30%，降至历史最低不足10%；

　　  3.库存压力大，尽管库存去化加速，存量去化周期从14年年底的42个月，已经降至36个月，结合进入千禧年来最低的土地放量（15年主城区摘牌建筑面积仅为108万平方米），预计2016年大连楼市存量将迎来近五年来的新低，但整体存量依然位于高危区域，市场压力依然很大。

　　  对于大连的房地产从业者来说，2016年将是充满正能量的一年，尽管过去5年压在我们身上的：城市经济活力下降、人口小幅净流出、库存高三座大山依然存在，但政策的不断向好，金融的不断放宽，大连新兴产业的不断进步、投产、带动新产业集群发展是不争的事实，在这些利好的帮助下，我们不妨大胆的预测：1、预计2016年大连主城区成交将突破2013年的成交峰值，达到300-330万方；2、改善客户、租赁保值性客户将开始返场，市中心中高端项目不核心CBD区域公寓项目将比2015年表现的更好；3、尽管价格受高库存，但受成交结构影响，预计房价将上浮5-10%左右。

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